投资天坑朱村，保利和中建打起了价格战
发布时间：2022-07-08 11:02最低去到1.6万/平，增城朱村的价格，就这样被保利和中建打了下来。
不是卷价格就是卷户型，刚需大盘摆擂，厮杀得轰轰烈烈。
朱村不是珠城，强如保利，也别想站着把钱挣了，疯狂内卷都是基操。
保利水木芳华和中建凤榕台同台唱戏，这火药味，真浓。
保利：刚需你看
这是朕为你打下的江山价格
保利水木芳华、中建凤榕台都属于凤岗-朱村板块。地段上，可以说谁也别嫌弃谁，不拉踩都是好街坊。
水木芳华能火起来，在于它首开时的劲爆价格：1.6万/平起步，这才是真正的刚需房价啊喂！
天河、黄埔外溢的刚需觉得自己又可以了。
中建凤榕台吃了哑巴亏，头啖汤被保利抢去不要紧，自己还得在价格上跟上降价节奏，否则相当于拱手让客。
水木芳华和凤榕台区位图
毫不意外，中建和保利的户型都非常相似：全员刚需。
嗯，定位都很清晰，户型重叠，主要价格也重叠：1.75-1.95万/平。
保利，我69-80-101平，69平做三房，80平三房有三个户型选择，101平可以做四房。
水木芳华户型分布
中建，我67平不仅可以做三房，还多半个卫生间，89平还可以做四房！
一个比一个狠，真是绝绝妈给绝绝开门，绝绝子到家了！
凤岗站C口
说实话，凤榕台还是比水木芳华更多一点点地铁优势的，离21号线凤岗站C口约580米；水木芳华在凤榕台背后，需要拐个弯，多几百米。
不知道大家介不介意，反正我是介意的。广州的夏天不是高温烧烤就是水浸街，多走两步都会要我的狗命。
中建：老乡别走
我也是白菜价，看看吧
从市场反馈来看，降价是真香，看房的人多，买房的人也真多。
1.75-1.95万/平是凤榕台和水木芳华的主流价格，3成首付约35-55万，这才是真实的广州普通刚需。
买得起，凑得齐，决定了这两个盘价格有着广大的买房群体，再加上中介和渠道的大力call 客，项目完成业绩不会有太大的压力。
保利水木芳华效果图
这两者价格接近，差别仅在于品牌、配套和小户型的算计上。
保利自然不必多说，央企，华南一哥，实力强大；中建同样是央企，建筑行业大佬，今年土拍市场的隐形拿地冠军。
开发实力五五开，交付能力没问题，买哪家可以考虑下物业品牌偏好。
科教城区位
配套上，由于两个盘仅仅一街之隔，所以配套基本上市共享的，不好分开看。差别就是水木芳华规划配建一所24班小学，凤榕台配建有18班幼儿园。
注意，这些都是公立学校，并且是要交付给教育局的。未来引进什么学校还没确定，但就近原则、人户一致优先这些是大前提。
提醒一点，朱村住宅大盘超多，而且以年轻人为主，适龄生育基数大，板块内教育配套缺失，最终可能逃不了要摇号入读的命运。
交付后有教育需求的业主，要提前明白这一点，否则以后维权成本很高。
园林设计上，凤榕台和水木芳华均是围合式布局+中央公园+高层建筑，凤榕台的中央公园会更纯粹一点；具体品质如何，没有交付前，咱也不敢乱说。
亲子乐园、游泳池、运动场所等社区配套都是基本配置，不用太过纠结，刚需盘不会差太多的。
中建凤榕台户型图
这里要再提一句的是，凤榕台67平三房户型设计是有1.5个卫生间的。左边马桶+洗漱盆，右边是洗浴间+洗漱盆，有间隔互不打扰，对三口以上的刚需家庭来说非常实用。
不过这个户型，凤榕台首推只有24套，估计不好抢，77-80平的三房才是最多的，大概140多套。
被套牢的朱村业主：
冇人问津很失礼
中建和保利联手搞事情，对凤岗-朱村的投资客业主来说简直是一大噩梦。
远郊二手原本就难卖，半路杀出两个大佬截流，一手新盘还比二手便宜那么多，太惨了！
以隔壁碧桂园科慧花园为例，这个小区体量近6000户，贝壳二手挂牌均价约2.2万/平。租金更可怜，92平三房月租约1600-1999元，这还算贵的。
来源/贝壳
转手卖，总价和利息都亏了；放租吧，租金杯水车薪，难顶。
对面的保利中航城更惨，二手挂牌均价只有1.72万/平，166套房源，近30天带看1000次，90天内只成交了一套，无解……
来源/贝壳
这套挂牌16861元/平的三房，四个月了都没卖出去。探长住朱村的朋友告诉我，有的业主去年挂到现在都没卖出去，少见多怪。
凤岗小区入住率已经不低
原本想来这边住几年置换回市区的朋友，不亏个几十万是走不脱了。“业主急卖”在朱村太常见了，有业主甚至愿意自己承担增值税，也想甩掉这块烫手山芋。
时代江山花园
再看看恒展时代江山花园，更惨。二手挂牌均价15166元/平，106套房源，成交0套，带看数量跟保利中航城差了一个级别，近三十天只有144次。
来源/贝壳
业主：我都想有韭菜接盘啊，但是冇人问津，很失礼！
由此可见，凤岗-朱村的商品房泥潭有多深。天量存货，在等一个脚踏七彩祥云的大冤种来救市。
朱村：不会再见了么刚需
你一定要幸福啊
总结一下：
科教城产业，除电子五所和赛宝实验值，一堆高职高专学校以及供应链中下游产业，比如富士康等，真不行，拉胯，别寄希望太多，本学学历人才都少。
保利水木芳华和中建凤榕台底子和实力都可以，后者更近地铁，前者物业更好，但商业、教育配套都不行，有风险。
凤岗周边现状，自住还不错
没太多预算和要求的刚需，买来躺平自住舒舒服服，要啥自行车。半投资半自住的，别来当韭菜，你回不去的。
土豪投资客，买包买车，促消费拉动GDP，利国利民，别搞房子。
房建、市政双一级，欢迎私信！
