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最严预售资金监管政策已经出台！

 

 

近日，河南省住房和城乡建设厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银保监会河南监管局联合发布了《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》

 

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直接看重点内容。

 

1、房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款，均纳入商品房预售资金监管，应当全部存入监管账户。

 

备注：前一段时间郑州各项目统一更换了POS机

 

2、监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。监管账户收取的房价款属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借(贷)款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。

 

备注：重点监管资金不得缴纳土地价款、营销费用！

 

 

3、对重点监管资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

 

4、公开招投标确定预售资金监管商业银行。

 

5、商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。

 

6、鼓励各地通过加强社会综合信用评价管理，强化评价结果共享应用，将重点监管资金额度与房地产开发企业信用综合评价结果挂钩，按照信用评价等级实施差异化管理。

 

备注：简直不要太合理，对于企业信用比较差的房地产企业，就应该加大资金监管额度保障购房者权益。

 

7、市县房地产管理部门、房地产开发企业、中标的商业银行应当签订预售资金的三方监管协议，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

 

备注：后期大家购房可以重点看下《商品房买卖合同》

 

8、房地产开发企业应将监管账户作为预售商品房房价款收款账户提供给购房人，不得向购房人提供非监管账户作为房价款收款账户。贷款合同中应把监管账户作为到账账户，贷款直接发放至监管银行。

9、银行业金融机构和住房公积金管理机构在收到购房人出具的首付款全额存入监管账户凭证前，不得发放按揭贷款。

 

备注：以后首付分期变的更难！

 

10、市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门要建立完善预售资金监管系统，与商品房网签备案管理系统、公积金管理系统、商业银行业务管理系统以及银联网银系统进行跨行业、跨部门连接，共享房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款、房地产开发企业贷款、公积金贷款等数据，动态监控监管账户内资金缴存和拨付情况。

 

 

11、加强监管核查，商业银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与地方住房和城乡建设(房地产管理)部门进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门。

 

12、对出现重点监管资金支出额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等情形的房地产开发项目，市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门要进行专项核查并及时作出处理。

 

13、对房地产开发企业未将监管资金全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的，市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门应根据监管协议约定，暂停项目商品房预售和商品房买卖合同网签备案，并责令限期改正。房地产开发企业的违规违约行为，记入房地产主管部门的企业信用信息档案。

 

14、商业银行违反预售资金三方监管协议，未经所在市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门核实同意，擅自拨付重点监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任；违反国家和本意见相关规定的，不能继续作为监管银行。

 

备注：这一点是整份文件的精华，在很多烂尾楼中，起因都是开发商挪用预售资金。而商业银行应追应赔才能保证从根源上直接把关。

 

 

2

 

总的来看！河南省最新的《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》有非常大的制度和执行创新。

 

比如中国银保监会去监督商业银行；

 

比如商品房预售资金监管的范围、内容、时限的细致界定；

 

比如开发商企业信用与资金监管额度的挂钩；

 

比如多部门的数据共享，跨行业、跨部门的动态监控，规避监管漏洞；

 

比如商业银行的公开招投标；

 

比如违规拨付预售监管资金，商业银行的应追、应赔；

……

 

这份文件堪称最严预售资金监管，相信接下来会对郑州市、乃至整个河南省有非常大的正向作用。

 

在当下商品房预售制度大背景下，预售资金的监管是最重要的对冲机制！是保障项目不会烂尾，购房者拿到自己房子的重要行政手段！

 

提起预售制度，最早要追溯到香港的“炒楼花”。1956年,香港政府出台了《预售楼花同意书》制度,正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。香港预售制度较好实施的重要基础是完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理。

 

1992年中国大陆房改全面启动，住房公积金制度开始推行，随后就是海南房地产的爆发增长与迅速破灭。当时面临的最大问题是我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。

 

而商品房预售制能够加速整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本，能够迅速、滚动式增加商品房供应！

 

所以1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。1998年中国人民银行《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房，以及取消分房政策实行，随后掀起了轰轰烈烈20多年的房地产市场。

 

但预售制度孪生相伴的是交易的不公平问题，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。

 

最严重的风险自然是烂尾。

 

 

3

 

2020年初，根据媒体报道中国333个地级行政区，当下可统计的烂尾楼盘3188个。其中不乏20年以上烂尾楼，以及著名烂尾地标，比如天津、厦门、哈尔滨，广州等等。

 

房地产业的发展能够带动许多上下游相关产业的发展，比如金融业，建筑业、建材行业等等，同时能够带动大量就业。作为综合占据GDP近1/3的支柱行业，房地产与经济周期、政策周期密切相关。

 

所以烂尾楼在周期上爆发式增长，又爆发式减少。

 

 

 

2008年的“四万亿”、2015年的“去库存”，大多数人耳熟能详，比如2016年之后，房价大涨，很多城市的烂尾楼大幅度减少。

 

而2020-2022是中国房地产的一个重要调整期，以恒大为代表房企的爆雷引发了全国各地大量购房者的交付焦虑。

 

2020-2022这2年多时间，问题楼盘大幅度增加，多表现在停工、低效率施工、大幅度延期，或者长达1年时间以上停工进入疑似烂尾状态。如果不深度干涉，调整，可预见的是2022年之后将成为中国房地产历史上烂尾楼高峰期。

 

为此2022年1月29日，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会三部委联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》。目前包括河南省在内，全国已有多个省份出台了地区相关意见，尽最大程度保障购房者权益。

 

特别值得一提的是在最新的《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》明确提出：

 

在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。

 

最核心的主张就是最大程度上保障购房者权益，即便牵扯到开发企业的保全执行，都要优先保证施工及交付。

 

 

4

 

预售制度从来都是一把双刃剑。观察中国第一个开始实行现房制度的海南，我们明显看到了供需关系的恶化，以及带来市场的连锁变化比如买住宅绑公寓等等，包括最直接的房价的飙升等等。

 

在预售制度尚未取消之前，预售资金监管就是最重要的一道防火墙，每一次制度的更新都是一次打码升级。开发企业可钻的漏洞越少、监管部门监管越发严厉、商业银行承担责任越重，购房者的权益越能得到保障！

 

为河南省住房和城乡建设厅点赞的同时，我们也呼吁监管部门继续关注，推进、解决郑州乃至河南省的问题楼盘！

 

直到烂尾时代终结的那一天！